כיום רבים מכירים את תוכנית תמ"א 38 ואף מגוון תכניות מקבילות, ולא רק דיירים שגרים בבניינים שעוברים את החידוש, אלא גם יזמים רבים מתמקדים בהזדמנות, פשוט כי הם מזהים את הפוטנציאל הגדול שעומד מאחורי התוכנית, הם מבינים שהם יכולים לרכוש דירה יחסית בזול, ולהרוויח עליה עשרות אלפי שקלים, וזאת כי לדירה נוסף ממ"ד, מרפסת שמש, סך השטח גדל, הבניין נראה יותר אטרקטיבי, התשתיות שופצו, נוספה מעלית וכדומה, כאשר כל זאת התרחש מבלי לשלם שקל נוסף, למעט העובדה שמשלמים לתקופה באיכות החיים, כי במשך כמה חודשים הבית הפך להיות אתר בנייה.
חד משמעית לפני
למעשה, לא מעט אנשים מתלבטים האם לרכוש דירה שעתידה לעבור שיפוצים, ופה נחדד שלצד העובדה ששווה לרכוש דירה שמיועדת לעבור תמ"א 38, יש להיות מודעים שככול שתהליכי השיפוץ מתקדמים, כך ערך הדירה מתחיל לטפס, משמע המחיר עשוי לקפוץ גם תוך חודש ימים, כאשר קבלת טופס 4 מהווה אבן דרך, נקודה בה ערך הדירה מתקדם למחיר המרבי, ועל כן אין שאלה שעדיף לרכוש את הדירה כל עוד הפרויקט מצוי לפני (או במהלך) התהליך, וזאת כי לאחר שהפרויקט תם, ערך הדירה יהיה הרבה יותר גבוה, אומנם הרוכש יקבל תמורה מלאה למחיר, אך לא יצליח לעשות קופה, ועל כן נחדד שהחוכמה היא לרכוש את הדירה לפני שלב הסיום, אך השאלה היא בדיוק מתי.
שאלה של תזמון
מי שמתלבט מתי לרכוש את הנכס, צריך לקחת בחשבון מגוון שיקולים. ראשית עליו לדעת שגם אם הבניין מיועד לעבור את התהליך, אך שום התקדמות פרקטית אינה נראית באופק (אפילו לא חוזה חתום בנושא), ייתכן שהתוכנית כלל לא תמומש, כי תמיד עשויות לצוץ בעיות. אי לכך אם מבקשים להיות בטוחים, יש לרכוש דירה שנמצאת בבניין שכבר השיג את סך האישורים הנחוצים, וככול שהתאריך יותר קרוב לתחילת הביצוע, כך הרכישה יותר כדאית.
פרמטרים משפיעים
לצד העובדה ששווה לרכוש דירה שמיועדת לעבור תמ"א 38, נציין שיש להבדיל בין המקרים השונים – ערך הדירה עשוי להיות מושפע ממגוון פרמטרים. שנרחיב? ערך הדירה יושפע ממיקום הדירה, מהרזומה של החברה המבצעת (רזומה חיובי מבטיח עמידה ביעדים ובזמנים), מהתוספות שהתוכנית אמורה לכלול (למשל חניה פרטית), מרמת הרעש הנוכחית (אם הפרויקט החל, סביבת העבודה עשויה להרחיק משקיעים ומכאן שלהציע מחיר יותר אטרקטיבי) וכפי שציינו, כמובן שיש מקום רב לסטטוס של הפרויקט, משמע ככול שתהליכי אישור השיפוץ מתקדמים, כך ערך הדירה ממריא.
לא נראה אטרקטיבי? נצלו זאת!
לאור הדברים, חשוב להבין שישנה השפעה לא קטנה לנראות ולתחושה שמסביב, כי כשעומדים לרכוש דירה שנמצאת בעיצומו של הפרויקט, הרי שלצד העובדה שמשמח לראות שהשיפוץ מתקדם, גם מלחיץ לראות בניין שמלא באבק, בשכנים ממורמרים, ברעשים של קידוחים וכדומה, ועל כן אנשים נוטים פחות להתלהב, עובדה שמורידה את עלות הדירה. מהי המשמעות? שאם יש מקום מגורים חלופי, או אם לא עוברים עם משפחה, הרי שללא ספק מוטב לרכוש את הדירה במועד הנוכחי, וזאת כי אולי מדובר בחודשיים קשים, אך לאחר מכן מובטחת תמורה נאה.
להיות עם היד על הדופק
אם נסכם, נציין שללא ספק שווה כיום לרכוש דירה שמיועדת לעבור תמ"א 38 וככול שהתוכנית מתקדמת, כך הערך עולה מדרגה, משמע משלב החתמת הדיירים ועד שלב הגשת הבקשה לוועדת התכנון (עבור קבלה של היתר בניה), ניתן למצוא הפרשים במחיר. אי לכך מוטב להיות עם היד על הדופק ולהבין שבכול מקרה עומדים לעשות קופה נאה, גם אם בדרך יש לסבול אבק ורעשי מקדחה.
