התחדשות עירונית הוא מושג שאנו שומעים הרבה בשנים האחרונות. יש מי שגם הספיקו כבר להתוודע לכך באופן אישי, כאשר פרויקטים כאלה מגיעים לסביבתם או אפילו לבניין שבו הם גרים או בעלי נכס. אך במסגרת ההתחדשות העירונית לסוגיה, יש כמה וכמה סוגי משנה של פרויקטים, כגון תמ"א 38/1 ותמ"א 38/2. מה בדיוק ההבדל בין השניים? לפניכם הסבר קצר.
מחדשים ומשפרים
התחדשות עירונית היא באופן כללי שורה של יוזמות שונות בתמיכת המדינה, לשיפור מבנים וסביבתם. יוזמות מסוג זה מקודמות בארץ בשנים האחרונות בערים רבות והם משדרגות את המבנים ואת סביבתם, באופן ניכר. יש לכך השלכות על איכות החיים של תושבי אותם מבנים, של השכונות שבהן מדובר בכלל ושל העיר כולה. תמ"א היא תוכנית המתאר הארצית או ליתר דיוק, תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. היא הוצגה כבר בשנת 2005 ויושמה מאז בהיקף נרחב. הרעיון הכללי של תמ"א הוא לחזק מבנים ישנים, תוך כדי מתן תמריץ כספי לבעלי הבתים האלה, לשם חיזוקם. התמריץ מתבטא בזכויות בנייה מוגדלות. במסגרת קידום פרויקטי תמ"א, ישנו גם תהליך קצר יותר של קבלת היתרי בנייה (אם כי תהליכים כאלה תמיד לוקחים זמן רב יחסית).
ההבדל בין התכניות
תמ"א 38/1 מאפשרת שיפור מבנה קיים לשם חיזוקו, כולל ביצוע תוספות שונות למבנה. תמ"א 38/2 שונה מהותית, מאחר שהיא כבר מאפשרת הריסה ובנייה מחדש. הקמת מבנה חדש במסגרת תמ"א 38/2, גם מאפשרת ניצול של זכויות בנייה שמוגדרות בתב"ע. אלה למעשה שני "תיקונים", מתוך סדרת תיקונים שהוכנסו לתמ"א 38 עם הזמן.
היחס לפינוי בינוי
נקודה טכנית מבלבלת מעט, היא היחס בין תמ"א 38/2 לבין מה שמכונה בשם "פינוי בינוי". בתמצית, תכניות תמ"א מתייחסות לבניין בודד, בעוד ש"פינוי בינוי" מתייחס למתחמים. לכן, פינוי בינוי הוא גם נושא מורכב יותר, מאחר שהוא מחייב תיאום בין גורמים רבים יותר, הסכמה בין הגורמים השונים, התייחסות לאתגרים טכניים נרחבים יותר, בירוקרטיה רבה יותר ועוד. בכל מקרה שבו מקימים מבנה מחדש, הדבר עשוי להיות איכותי בהרבה, ביחס לשיפור מבנה קיים. הכל מתוכנן מהיסוד ונבנה מחדש. התכנון יותר עדכני וטוב (עם היבטים כגון ממ"ד), חומרי הבנייה הם חדשים, שיטות הבנייה יותר מודרניות, כך שסך הכל מתקבל תוצר טוב בהרבה, ביחס לבניין המקורי.
השוני עבור הדיירים
תהליך הבנייה, בין אם במסגרת תמ"א 38/1 או במסגרת תמ"א 38/2, משפיע מאוד על הדיירים במבנה. הדבר מתבטא בין השאר בנקודות הבאות:
- לגור באתר בנייה – בתמ"א 38/1 עשויים להמשיך לגור במבנה, אך לצד עבודות בנייה רועשות ולעתים מלכלכות.
- אלטרנטיבה במימון היזם – בתמ"א 38/2 היזם יממן לבעלי דירות שגרים בהן, שכירת דירה חלופית. זאת, על פי ערך הדירה הנוכחית מבחינת גובה שכירות. אם הם משכירים את הדירה, הם יקבלו פיצוי מהיזם על אובדן דמי השכירות, באופן דומה.
- שינוי משמעותי עבור שוכרי דירות – דיירים שאינם בעלי הדירה, אשר מגיעים למצב של תמ"א 38/2, יצטרכו לעבור למקום אחר. כמובן, ייתכן שלאחר הקמת המבנה החדש הם יוכלו לחזור אליו, אך כפי הנראה דמי השכירות שיידרשו יהיו גבוהים יותר, מאחר שערך הדירה יעלה. כמו כן, זו תהיה פעמים רבות דירה גדולה מבעבר, באופן שאולי מיותר עבורם.
לסיכום
פרטי הפרטים בנושאים אלה רבים. ללא ספק, לכל מי שמעורב בפרויקט תמ"א 38/1 או 38/2, כדאי להתעמק בהם ובהבדלים שבין סוגי התכניות השונים.
